Cuando el objeto social del contribuyente es el desarrollo inmobiliario, se puede dar distintos tratamientos fiscales y fechas de deducción a los terrenos que se adquieren y destinen a dicho desarrollo.
Opciones para su deducción:
Deducción a la fecha de adquisición
Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran.
El artículo 191 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) señala los requisitos para su deducción, entre otros:
- Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.
- Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.
- Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate.
- Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente que el contribuyente opta por aplicar el estímulo fiscal a que se refiere dicho precepto legal. .
- Los contribuyentes que no hayan enajenado el terreno después del tercer ejercicio inmediato posterior al que fue adquirido, deberá considerar como ingreso acumulable, el costo de adquisición de dicho terreno, actualizado por el periodo transcurrido desde la fecha de adquisición del terreno y hasta el último día del mes en que se acumule el ingreso.
- Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo circulante, por un periodo mínimo de 5 años contados a partir del ejercicio en el que ejerzan la opción a que se refiere este artículo.
Deducción a la Venta del Terreno
Otra alternativa se fundamenta en el artículo 19 LISR, la deducción se efectúa en la fecha de la venta del terreno. A los ingresos obtenidos por su enajenación se les restará el monto original de la inversión actualizado (monto de la compra) por el periodo comprendido desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la enajenación.
Deducción de las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de obras o de la prestación del servicio, el ejercicio que se obtenga el ingreso.
Los contribuyentes que realicen obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación, podrán deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, en los ejercicios en que obtengan los ingresos derivados de las misma (art. 30, LISR).
Comentarios
Dada las opciones que tienen los contribuyentes dedicados a desarrollos inmobiliarios para deducir una de las erogaciones más relevante en su operación como son los terrenos, es recomendable hacer las proyecciones impositivas fiscales para que dependiendo del interés se puede optar por la que mayormente convenga, sin perder de vista que cada alternativa conlleva a controles administrativos y requisitos fiscales que las mismas establecen.
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07-Abril-2025
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